Покупка недвижимости
FAQ — Стамбул

Иностранцы могут законно покупать недвижимость в Турции и пользуются почти теми же правами, что и граждане Турции. Турецкое право собственности основано на континентальной правовой системе и позволяет иностранцам получать полное право собственности — объект принадлежит вам целиком и может передаваться по наследству.

Иностранцы могут покупать недвижимость в большинстве регионов Турции, за исключением некоторых военных зон и стратегически важных территорий, где сделки могут быть ограничены.

Тапу (Tapu) — это свидетельство о праве собственности, официальный документ, подтверждающий владение недвижимостью. В нём указаны расположение объекта, имя владельца, тип и площадь.

Объектом могут владеть несколько человек без ограничения их числа. Вся недвижимость находится в полной собственности — права автоматически переходят к наследникам или по завещанию.

При покупке или продаже недвижимости в Турции уплачивается стандартный налог на переоформление тапу — 4% от цены продажи. На практике его обычно делят поровну: покупатель и продавец платят по 2%.

Налог уплачивается при переоформлении тапу — без него переход права собственности не завершается.

Помимо цены объекта, заложите в бюджет следующие расходы:

• Отчёт об оценке: обязателен — стоимость зависит от объекта
• Налог на тапу: 4% от цены (2% покупатель / 2% продавец)
• НДС: 1%–20% в зависимости от площади, цены и расположения
• Услуги юриста: необязательны, но настоятельно рекомендуются иностранцам
• DASK (страхование от землетрясений): обязательно в Турции
• Подключение коммунальных услуг: электричество и вода (зависит от региона)
• Ежемесячный айдат: 1 000–5 000 лир в месяц в зависимости от комплекса
• Мебель: по желанию, в зависимости от ваших предпочтений

• НДС: применяются ставки 1%, 10% или 20%; стандартная ставка для недвижимости — 20%. При определённых условиях, предусмотренных законом, инвесторы могут получить освобождение от НДС.
• Сбор за тапу: 4% от цены продажи, делится между покупателем и продавцом. Некоторые продавцы требуют, чтобы всю сумму оплатил покупатель.
• Юридические расходы: различаются — рекомендуется привлечь юриста для проверки договора и документов.

Плата за обслуживание покрывает содержание общей инфраструктуры: охрану, озеленение, уборку, обслуживание бассейна и другие общие услуги.

• Обычный диапазон: 1 000–5 000 лир в месяц
• От чего зависит: расположение, площадь и инфраструктура
• В комплексах с бассейном, спортзалом и консьержем плата выше

Доход от аренды в Турции облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале — от 15% до 40% в зависимости от вашего общего годового налогооблагаемого дохода. Аренда жилья в пределах годового необлагаемого минимума налогом не облагается; шкала и минимум пересматриваются ежегодно.

• Декларация: ежегодно декларируйте доход от аренды в налоговых органах Турции
• Вычеты: расходы на содержание и управление могут уменьшить налоговую базу — проконсультируйтесь с налоговым специалистом
• Сроки: соблюдайте сроки подачи декларации и уплаты, чтобы избежать штрафов

• Через 5 лет: налога на прирост капитала нет — полное освобождение
• В течение 5 лет: прибыль (цена продажи минус цена покупки и сопутствующие расходы) облагается по прогрессивной шкале подоходного налога — 15%–40% — после вычета годовой необлагаемой суммы

Владение объектом пять лет и более — эффективная долгосрочная стратегия, позволяющая избежать налога на прирост капитала.

Да, покупка в рассрочку возможна — в зависимости от проекта. Многие застройщики в Турции предлагают гибкие планы оплаты.

• Наличие: зависит от застройщика и проекта
• Что проверить: срок рассрочки, первый взнос и процентную ставку
• Консультация: обязательно привлекайте консультанта или юриста, знающего турецкое законодательство

Срок зависит от условий оплаты застройщика:

• Новостройки: обычно заселиться можно после оплаты не менее 50% стоимости
• Полная оплата: некоторые застройщики передают объект только после полной оплаты

Обязательно уточняйте эти условия у застройщика в ходе покупки.

Процесс занимает от нескольких дней до нескольких недель в зависимости от плана оплаты, документов и загруженности управления тапу. Основные этапы:

1. Внесите задаток за выбранный объект
2. Получите форму бронирования
3. Переведите полную сумму или первый взнос
4. Подпишите договор купли-продажи / нотариальный договор
5. Запишитесь в управление тапу (при полной оплате)
6. Получите тапу в день записи

Запись в государственное управление тапу обычно назначается в течение 15 дней после подачи заявления, но срок зависит от загруженности управления.

• Кто записывается: обычно продавец
• Совет: поддерживайте связь с продавцом и юристами, чтобы избежать задержек

Подготовьте до начала покупки:

1. Действующий паспорт — для подтверждения личности
2. Турецкий налоговый номер — обязателен для любых сделок с недвижимостью (мы поможем получить)
3. Счёт за коммунальные услуги из вашей страны — для открытия счёта в турецком банке
4. Две фотографии на паспорт — 3×4 см, для оформления документов

Да, как правило, отчёт об оценке обязателен для всех иностранных покупателей. Он подтверждает официальную стоимость объекта и её соответствие минимальному порогу для получения гражданства за инвестиции.

Стоимость зависит от площади, расположения и рыночной стоимости объекта. Ваш консультант сообщит ориентировочную сумму до начала покупки.

Отчёт подтверждает, что объект соответствует финансовому порогу программы гражданства (CBI), и защищает от завышения стоимости.

Нотариальный договор обязателен, особенно для тех, кто не владеет турецким:

• Нотариальные услуги: около 1% от стоимости объекта
• Присяжный переводчик: обязателен, если вы не читаете по-турецки — стоимость зависит от сложности договора
• Доверенность: если оформление тапу поручается другому лицу — 7 000–10 000 лир, оформляется только у нотариуса в Турции