الأسئلة الشائعة
حول شراء العقارات في إسطنبول

يمكن للأفراد الأجانب شراء العقارات في تركيا بشكل قانوني، ويتمتعون بحقوق تكاد تماثل حقوق المواطنين الأتراك. ويستند قانون الملكية التركي إلى نظام القانون المدني الأوروبي، ما يتيح للمشترين الأجانب الحصول على ملكية تامة — فالعقار ملك لك بالكامل، بما في ذلك حق توريثه للأجيال القادمة.

يُسمح للأجانب بشراء العقارات في معظم مناطق تركيا، باستثناء بعض المناطق العسكرية أو الحساسة التي قد تخضع فيها المعاملات لقيود.

سند الملكية، أو "الطابو" (Tapu) بالتركية، هو الوثيقة القانونية التي تثبت ملكية العقار، ويتضمن موقع العقار واسم المالك ونوع العقار ومساحته.

يمكن أن يشترك عدة أشخاص في ملكية العقار دون حد لعدد المالكين. وجميع العقارات مملوكة ملكية تامة — تنتقل الملكية تلقائيًا إلى الورثة أو وفق ما تحدده الوصية.

عند شراء عقار أو بيعه في تركيا، تُفرض رسوم نقل ملكية بنسبة 4% من سعر البيع. وفي الممارسة العملية تُقسَّم عادةً بالتساوي بين المشتري والبائع، فيدفع كل طرف 2%.

تُدفع هذه الرسوم عند نقل سند الملكية (الطابو)، وهي شرط أساسي لإتمام نقل الملكية.

إلى جانب سعر الشراء، ينبغي للمشترين تخصيص ميزانية لما يلي:

• تقرير التقييم: تقييم إلزامي — تختلف تكلفته حسب العقار
• رسوم الطابو: 4% من سعر البيع (2% المشتري / 2% البائع)
• ضريبة القيمة المضافة: من 1% إلى 20% حسب مساحة العقار وسعره وموقعه
• أتعاب المحامي: اختيارية لكنها موصى بها بشدة للمشترين الأجانب
• DASK (التأمين ضد الزلازل): إلزامي في تركيا
• رسوم توصيل الخدمات: الكهرباء والمياه (تختلف حسب المنطقة)
• رسوم الصيانة الشهرية (Aidat): من 1,000 إلى 5,000 ليرة تركية شهريًا حسب المجمّع
• تكاليف التأثيث: اختيارية حسب الذوق الشخصي

• ضريبة القيمة المضافة: تُطبَّق نسب 1% أو 10% أو 20%، والنسبة القياسية للعقارات 20%. وقد يحق للمستثمرين الإعفاء منها وفق شروط قانونية محددة.
• رسوم سند الملكية: 4% من سعر البيع، تُقسَّم بين المشتري والبائع. وقد يطلب بعض البائعين أن يتحملها المشتري كاملة.
• الرسوم القانونية: متغيرة — يُنصح بالاستعانة بمحامٍ لمراجعة العقود وإعداد المستندات.

تغطي رسوم الصيانة صيانة المرافق المشتركة: الحراسة، والعناية بالحدائق، والتنظيف، وصيانة المسابح، والخدمات العامة.

• النطاق المعتاد: من 1,000 إلى 5,000 ليرة تركية شهريًا
• العوامل المؤثرة: الموقع، ومساحة العقار، والمرافق المتاحة
• العقارات التي تضم مسابح وصالات رياضية وخدمات استقبال تكون رسومها أعلى

يخضع دخل الإيجار في تركيا لضريبة الدخل بنسب تصاعدية من 15% إلى 40%، حسب إجمالي دخلك السنوي الخاضع للضريبة. ولا يخضع للضريبة الإيجار السكني الذي يقل عن حد الإعفاء السنوي، وتُحدَّث الشرائح وحد الإعفاء كل عام.

• الإقرار: أقرّ بدخل الإيجار سنويًا لدى مصلحة الضرائب التركية
• الخصومات: قد تقلل تكاليف الصيانة والإدارة الدخل الخاضع للضريبة — استشر مختصًا ضريبيًا
• المواعيد النهائية: انتبه لمواعيد الإقرار والسداد لتجنّب الغرامات

• بعد 5 سنوات: لا ضريبة على الأرباح الرأسمالية — إعفاء كامل
• خلال 5 سنوات: يخضع الربح (سعر البيع ناقص سعر الشراء والتكاليف المرتبطة) لنسب ضريبة الدخل التصاعدية من 15% إلى 40%، بعد خصم مبلغ الإعفاء السنوي

الاحتفاظ بالعقار خمس سنوات أو أكثر استراتيجية استثمارية فعّالة طويلة الأجل لتجنّب عبء ضريبة الأرباح الرأسمالية.

نعم، الشراء بالتقسيط خيار متاح حسب المشروع، إذ يقدّم كثير من المطوّرين في تركيا خطط دفع مرنة.

• التوفر: يختلف حسب المطوّر والمشروع
• الشروط الواجب مراجعتها: مدة التقسيط، والدفعة الأولى المطلوبة، ونسب الفائدة المطبقة
• الاستشارة: استعن دائمًا بمستشار عقاري أو محامٍ ملمّ بقانون العقارات التركي

يعتمد الموعد على شروط الدفع لدى المطوّر:

• الشقق الجديدة: يمكنك عادةً الانتقال بعد سداد 50% على الأقل من السعر الإجمالي
• حالات السداد الكامل: يشترط بعض المطوّرين سداد كامل المبلغ قبل التسليم

احرص دائمًا على توضيح هذه الشروط مع المطوّر أثناء عملية الشراء.

قد تستغرق العملية من بضعة أيام إلى بضعة أسابيع، تبعًا لخطة الدفع واستكمال الأوراق وتوفر المواعيد في دائرة الطابو. الخطوات الرئيسية:

1. ادفع عربونًا للوحدة المختارة
2. استلم نموذج الحجز
3. حوّل المبلغ كاملًا أو الدفعة الأولى المطلوبة
4. وقّع عقد البيع / الاتفاقية لدى كاتب العدل
5. احجز موعدًا في دائرة الطابو (للشراء النقدي)
6. استلم سند الملكية (الطابو) يوم الموعد

تُحدَّد المواعيد في دائرة الطابو الحكومية عادةً خلال 15 يومًا من تقديم الطلب، وإن كان ذلك يعتمد على ضغط العمل في الدائرة حينها.

• من يحجز الموعد: عادةً ما يكون البائع مسؤولًا عن ذلك
• نصيحة: ابقَ على تواصل وثيق مع البائع وممثليك القانونيين لتجنّب التأخير

جهّز ما يلي قبل بدء عملية الشراء:

1. جواز سفر ساري المفعول — للتحقق من الهوية
2. رقم ضريبي تركي — ضروري لجميع المعاملات العقارية (يمكننا المساعدة)
3. فاتورة خدمات من بلدك — لفتح حساب بنكي تركي لتحويل الأموال
4. صورتان بحجم جواز السفر — بمقاس 3×4 سم لمختلف مراحل المستندات

نعم، يُشترط عمومًا تقرير تقييم لجميع المشترين الأجانب، إذ يؤكد القيمة الرسمية للعقار ويتحقق من استيفائه الحد الأدنى للاستثمار المطلوب للجنسية التركية.

تختلف التكلفة حسب مساحة العقار وموقعه وقيمته السوقية، وسيزوّدك مستشارك العقاري بتكلفة تقديرية قبل بدء عملية الشراء.

يُعد تقرير التقييم ضروريًا لتأكيد استيفاء العقار للحد المالي المطلوب للجنسية عبر الاستثمار (CBI)، كما يحمي من المبالغة في التقييم.

اتفاقية كاتب العدل ضرورية، خاصة لمن لا يتحدثون التركية:

• رسوم كاتب العدل: نحو 1% من إجمالي سعر العقار
• مترجم محلّف: مطلوب إذا كنت لا تقرأ التركية — تختلف الأتعاب حسب تعقيد العقد
• الوكالة القانونية: عند توكيل شخص لإتمام معاملة الطابو نيابةً عنك — من 7,000 إلى 10,000 ليرة تركية، ولا يحررها إلا كاتب عدل في تركيا